ООО СЗ «Ком-Билдинг»: апелляция отменила «зачёт» и пересчитала 3% лимит — дольщику вернули расходы и судебные издержки

В этом деле спор развернулся вокруг двух типичных для «дефектных» квартир вопросов: как заставить застройщика исправить опасный дефект (трещина перекрытия на лоджии с протеканием кровли) и как считать денежные требования после появления лимита 3% по ч. 4 ст. 10 214-ФЗ (в редакции закона № 482-ФЗ).

Первая инстанция попыталась «схлопнуть» всё в пользу застройщика: ограничила взыскание 3% от цены договора, учла раннюю выплату, урезала расходы, сделала взаимозачёт и фактически вывела спор в минус для истца. Апелляция эту конструкцию разобрала и собрала заново.

Имена участников в статье не приводятся.

Квартира была приобретена по ДДУ ещё 24.01.2020, передана 08.12.2020. В процессе проживания выявились многочисленные недостатки, а ключевой проблемой стала лоджия: зафиксирована трещина перекрытия (раскрытие более 0,5 мм), из-за чего происходит протекание кровли.

Дольщик неоднократно обращался к застройщику с требованиями устранить дефекты. Проводились осмотры с участием представителя застройщика, оформлялись акты.

Для фиксации дефектов и расчёта стоимости работ был привлечён специалист: стоимость устранения недостатков оценили в 201 212,14 руб., расходы на заключение — 20 000 руб. По претензии застройщик частично выплатил 100 606,07 руб. в рамках досудебного урегулирования.

После этого в суд заявили требования: взыскать остаток стоимости работ, обязать устранить трещину перекрытия на лоджии и назначить судебную неустойку за неисполнение решения, плюс моральный вред и судебные расходы.

По ходатайству застройщика назначили судебную строительно-техническую экспертизу. Эксперт подтвердил:

• наличие строительных отступлений от норм и порядка производства работ;
• стоимость устранения дефектов (кроме трещины) — 180 431,96 руб.;
• по лоджии 2 подтверждена трещина раскрытием около 0,5 мм, глубиной более 120 мм; необходимы расшивка и зачеканка ремонтным составом и восстановление гидроизоляционного слоя лоджии.

Районный суд обязал застройщика устранить трещину на лоджии в срок 30 дней и назначил судебную неустойку, но снизил её до 300 руб./день.

По деньгам суд применил лимит 3% от цены договора (3% от 3 454 441 руб. = 103 663,23 руб.), вычел из него уже выплаченное 100 606,07 руб. и взыскал лишь 3 027,16 руб. Остальные суммы (моральный вред и расходы) тоже сильно снизил.

Дальше — самое неприятное: суд взыскал с истца в пользу застройщика стоимость судебной экспертизы 36 556 руб., сделал взаимозачёт и «итогом» оставил ко взысканию с истца в пользу застройщика 21 818,84 руб. То есть ремонт — да, а финансовый результат — минус.

Апелляционная инстанция отменила решение в части размера денежных взысканий, судебных расходов, зачёта и госпошлины и приняла новое решение.

Ключевые выводы апелляции:

1. Лимит 3% применяется к тому, что взыскивает суд, а не к «всему объёму отношений» с учётом досудебных выплат. Смысл ограничения: «общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика» по судебному решению не может превышать 3% цены договора. Если часть денег выплачена добровольно до суда и в иске уже не заявляется — её нельзя вычитать из 3% лимита как будто это «съедает» остаток права на взыскание.

2. Первая инстанция ошибочно учла досудебную выплату, хотя после уточнения требований эта сумма ко взысканию не заявлялась.

3. Раз иск удовлетворяется полностью (в пределах заявленного и с учётом правовой конструкции), пропорция по судебным расходам не работает так, как её применил районный суд. Апелляция указала, что расходы на специалиста и представителя подлежат взысканию полностью, а расходы застройщика на экспертизу — возмещению не подлежат. Соответственно, взаимозачёт тоже отменён.

В части денег и расходов апелляция постановила взыскать с ООО СЗ «Ком-Билдинг» в пользу истца:

• расходы на устранение недостатков — 79 825,89 руб.;
• услуги специалиста — 20 000 руб.;
• услуги представителя — 25 000 руб.

Также с застройщика взыскана госпошлина в доход бюджета — 2 594,75 руб.

Важно: обязанность устранить трещину лоджии (расшивка/зачеканка и восстановление гидроизоляции) и назначенная судебная неустойка за неисполнение решения в этой части апелляцией не отменялись (эти части не были предметом пересмотра).

Первое: суды начинают формировать практику по «новому» лимиту 3% — и в этом деле прямо сказано, что досудебные выплаты не должны механически уменьшать предел того, что может быть взыскано судом, если эти суммы уже не заявлены ко взысканию.

Второе: попытка застройщика переложить на дольщика стоимость судебной экспертизы и за счёт зачёта вывести дело в минус может быть успешно отбита — при правильной логике по судебным расходам и при корректной оценке того, удовлетворён ли иск по сути.

Третье: даже когда денежная часть ограничена, требование о реальном устранении опасного дефекта (трещина и протекание) может и должно жить отдельно — через обязание к действиям и судебную неустойку за неисполнение.

Ссылка на решение: перейти к тексту решения на сайте суда